TITLE: 加拿大外国买家禁令2027到期：钱进来了，房子还是你邻居的
禁令快到期了，但普通人最该关心的不是’能不能买’
李明 | 作者
联邦外国买家禁令暂定于2027年1月1日到期。到那天之后，外国人能不能回加拿大买房？联邦政府到目前为止还没有给出最终答案和明确时间表。
不过住房部长Gregor Robertson已经公开表示，政府正在研究禁令到期后的方案，其中一个重点参考对象就是澳大利亚。
安省的非居民投机税（NRST）从2022年10月起就是25%，覆盖全省范围。卑诗省在大温地区对外国实体征收20%额外物业转让税。这两道省级的门，跟联邦禁令是叠加的——即便联邦松绑，各省的税也还在那里。
为什么政府会突然考虑调整？答案其实藏在CMHC最近的报告里。
CMHC说：2026年住房需求依然疲弱
加拿大按揭及住房公司（CMHC）在2026年7月的市场展望中明确表示，住房需求疲弱，预计未来几年住房开工还会继续下降。安省和卑诗省的公寓建设压力尤其突出，特别是高层住宅项目。
四年前大家最怕的是钱太多、房子太少，外国买家再进来抢，房价会被继续推高。所以2023年开始联邦政府把门关起来，后来延长到2027年1月。
现在情况变了。公寓销售困难，开发商推迟项目，新房建设承压。开发行业开始担心的不是’钱怎么这么多’，而是’盖房的钱从哪里来’。
这时候外国资本就重新进入了讨论。
一个被忽略的事实：外国资本从来没被完全挡在外面
RENX在最近一篇文章中提出了一个很容易被忽略的问题。加拿大一直主要盯着’谁拥有这套房’，但资本进入房地产不只有买房这一条路。
举个很简单的例子。一个海外投资者不能直接在多伦多买一套住宅，但钱可以进入抵押贷款投资公司或者其他私人贷款渠道。然后这些机构再把钱贷给加拿大的借款人，或者房地产开发项目。
最终外国投资者可能根本没有房产证，但他的资金仍然参与了加拿大房地产市场。
The Broker Bot: Canada’s Foreign Buyer Ban Might Have a Back Door
现行联邦规则里面，债权人在融资协议中行使担保权益本身就属于例外情形。用于房地产开发的购买也存在明确豁免。
所以这场争论如果还停留在’外国人到底能不能买房’，其实已经有点落后了。更应该问的是：我们希望外国资本流到房地产的什么地方？
澳洲模式的核心逻辑
澳大利亚的思路很有意思。如果想拿外国资金，可以，但最好别让这些钱跟本地家庭抢现成的二手房。
如果外国资金愿意进来盖新房、做出租住宅，增加住房供应，政策可以给你另外一条路。
加拿大现在讨论的其实也是类似的逻辑：继续严控外国资金购买现成住宅，同时给外国资本进入新建住房、出租住宅、土地开发和建设融资开出更明确的通道。
逻辑很简单：可以买加拿大的新供应，但尽量不要去抢加拿大人已经在抢的存量住房，这是澳洲模式的核心原则。
别急着下结论：就算禁令取消，房价也不会马上暴涨
如果听到’外国买家禁令可能调整’，就马上得出一个结论——外国买家马上杀回来了，多伦多和温哥华房价又要暴涨。目前没有证据支持这个判断。
首先，加拿大统计局的研究发现，2021年非永久居民在各省购房者中的占比大约只有0.31%到1.58%。这个群体并不是加拿大住宅需求的主体。
其次，就算联邦禁令取消，多伦多还有另一道门。安省针对符合条件的外国实体和应税受托人，仍然征收25%的非居民投机税。卑诗省的部分地区包括大温地区，外国实体购买住宅还有20%的额外物业转让税。
所以联邦政府就算松绑，也不等于外国买家拿着钱就能无成本冲进来进入加拿大房地产市场。
多伦多和温哥华的购房者该怎么做？
对于正在考虑买房的人，尤其是第一套购房者和首次换房者，有几件事值得想清楚。
首先，禁令到期不等于房价必然上涨。即使联邦政府最终调整了外国买家禁令，安省和卑诗省的省级额外税负仍然会对外国买家形成壁垒。这意味着即使禁令取消，外国资本大规模进入加拿大住宅市场的速度也会受到限制。
其次，新房和二手房的差距可能继续拉大。如果政策最终转向欢迎外国资本进入新房建设领域，新房市场可能会获得更多资金注入，而二手房市场的竞争格局未必发生根本变化。
第三，长期来看，住房供应才是决定价格的核心因素。加拿大住房问题最根本的矛盾不是外国买家多还是少，而是新房建设跟不上人口增长。如果2027年之后的政策能够引导资金流向新供应，对普通购房者的长期影响可能是正面的。
最后，不要急于在禁令到期前恐慌性购房。历史经验表明，政策调整通常有一个过渡期。从宣布到实施，从框架到细则，中间可能有几个月的时间窗口。利用这段时间做好自己的财务准备和购房计划，比恐慌性行动更明智。
普通人需要关注什么？
- 2027年1月前买房不受影响：禁令仍然有效，现有规则继续执行。
- 安省和卑诗省的省税不会消失：即便联邦政策变化，省级额外税负大概率保留。
- 新移民不受禁令限制：已经取得永久居民身份的新移民，无论财富多少，都可以依法购买新房或二手房。
- 真正值得追踪的是’资金流向’：如果政策最终转向，外国资本更可能出现在开发融资、出租住宅和私人贷款领域，而不是直接抢二手房。这意味着普通购房者的竞争压力未必会显著增加。
加拿大住房市场的三股力量
要理解为什么外国买家禁令可能调整，需要看清楚当前加拿大住房市场面临的三股力量。
第一股力量是人口增长。加拿大近年来的移民目标一直很高，新移民持续涌入多伦多、温哥华等大城市。从需求端看，人口增长对住房有长期支撑。
第二股力量是供应断层。CMHC的报告指出，公寓建设正在减速。开发商面对的是高融资成本、低迷的销售和高昂的建设费用。如果新项目继续推迟，几年以后加拿大面临的可能不是供过于求，而是新供应不足。
第三股力量是资金成本。过去两年利率大幅上升，开发商的融资压力陡增。一些项目因为无法获得融资而被取消或推迟。这时候，如果有外部资金愿意以合理条件进入开发领域，对开发商来说是一个现实的选择。
这三股力量交织在一起，形成了一个复杂的局面：需求在增长，但供应跟不上；资金成本很高，开发商融资困难；外国资本想进来，但不确定政策会不会放。
这就是为什么住房部长开始提到澳大利亚模式——试图在三股力量之间找到一个平衡点。
政策调整的时间线：从宣布到落地需要多久
政策从宣布到真正落地，通常需要经历几个阶段。加拿大过去在住房政策上的调整经验告诉我们，这个过程不会一蹴而就。
第一阶段是公开讨论和政策研究。住房部长和相关部门会发表讲话，收集各方意见，包括开发商、银行、消费者权益组织和地方政府。这个阶段可能持续数周甚至数月。
第二阶段是立法程序。如果政策调整涉及法律修改，需要通过国会辩论和投票。加拿大国会的立法程序相对复杂，可能需要数月时间。
第三阶段是实施细则制定。即便法律框架确定，具体如何执行还需要细则。例如，哪些类型的投资算”新房建设”？哪些机构可以获得外资准入资格？这些细节需要时间来确定。
第四阶段是实际执行。从细则发布到实际落地，市场参与者需要时间适应新的规则。
综合来看，即使政策在2027年初开始调整，真正的变化可能要等到2027年下半年甚至更晚才能看到效果。对于购房者来说，这意味着在2027年上半年，现有的禁令和省级额外税负大概率仍然有效，购房者的决策框架不会发生根本变化。
把买家赶走，并不会自动变出更多房子
加拿大这次讨论反映出一个很大的变化：过去几年住房政策重点一直是压需求——外国买家税、外国买家禁令、提高利率、收紧贷款。但今天加拿大慢慢发现，把买家赶走并不会自动变出更多房子。
如果开发商没有利润，融资又越来越困难，最后的结果可能是：今天库存很多，项目停掉。几年以后需求回来，新供应反而断层。
所以2027年以后，加拿大真正需要解决的已经不是一个简单的’禁’还是’不禁’，而是怎么把钱从抢房子的地方，导向盖房子的地方。
如果最后真的这么改，外国资本回到加拿大房地产，未必首先表现为外国人又回来抢你的邻居房子。它更可能首先出现在开发融资、出租住宅、私人贷款以及新房建设里面。
这才是这条新闻最值得持续关注和深入追踪的地方，也是所有考虑在加拿大置业的人需要认真思考的问题。