加拿大租金跌了22个月，多伦多为什么开始反弹？
**作者：** 来福 | **日期：** 2026年8月8日 | **来源：** Rentals.ca / Urbanation 2026年8月租金报告
加拿大租金已经连续跌了22个月。
但就在很多人以为，租金还会继续往下走的时候，一个非常重要的变化出现了——全国租金已经连续4个月环比上涨，多伦多7月份更是单月上涨1.6%。三居室租金甚至比去年贵了3.9%。
所以现在的问题已经变了：加拿大租金到底还在下跌，还是已经开始寻找底部？
更关键的是，这轮租金调整并不是所有房子一起跌。投资者最喜欢的小户型公寓，正在成为跌幅最大的房型之一。而真正适合家庭居住的房子，反而开始表现得越来越抗跌。
全国租金：连续22个月同比下降，但环比已经连涨4个月
8月6日，Rentals.ca和Urbanation公布最新全国租金报告。
7月份全国平均挂牌租金降到2,037加元，比去年同期下降4%。这已经是连续第22个月同比下降。过去两年累计跌幅达到7.5%，也是2022年以来最低的7月份租金水平。
乍一看，加拿大租房市场似乎还在继续降温。但如果只看同比，你可能会错过一个重要变化。
今年3月份以后，全国平均租金已经连续4个月上涨。7月份环比又涨了0.2%。而且同比跌幅正在缩小——这是自2月份以来的最小降幅。
换句话说，租金还没有正式反转。但下降速度已经明显放慢。Urbanation总裁Shaun Hildebrand表示，这是典型的季节性上涨趋势，加拿大租赁市场”正在稳定，但尚未恢复”。
这里有一个容易误读的数据：全国平均租金下降4%，并不代表同一套房子普遍便宜了4%。因为挂牌房源本身也变小了。
加拿大六个最大城市，7月平均每平方英尺租金是2.54加元，跟一年前几乎没有变化。但是平均出租面积已经缩小到831平方英尺，比去年小了3%。如果和两年前相比，平均面积更是缩小5.5%。
所以平均租金下降的一部分，来自房源结构变化——现在市场上出现了更多小房子。总租金看起来便宜了，每平方英尺却没有便宜多少。
这也是为什么，看全国平均数一定要小心。
房型分裂：Studio暴跌9.6%，三居室反而上涨
接下来才是这份报告最值得关注的地方——不同房型已经彻底分裂。
专业出租公寓和投资型公寓之间的全国平均租金只差22加元。也就是说，租客愿意为投资型公寓支付的租金溢价，已经非常有限。但房东承担的购房成本、管理费和融资成本，远不只22块钱。
过去很多投资逻辑，都是把面积尽量做小。Studio总价低，一居室容易出租，单位面积租金又高。所以过去十几年，开发商大量生产这种产品。
但现在市场正在给它们重新定价。7月份，全国投资型公寓Studio租金同比暴跌9.6%，一居室公寓也下降7.8%。
反过来看三居室。全国所有出租房型中，三居室租金只下降2.1%，已经是最抗跌的房型。
多伦多甚至出现了反方向变化。当地三居室平均挂牌租金达到3,655加元，同比反而上涨3.9%。
这个变化很值得关注。因为租赁市场正在告诉我们，房子的居住价值可能正在重新变得重要。
年轻人可以合租一居室，一个人也可以住Studio。但当一个家庭有两个孩子，需要办公室或者需要长期居住，两居室和三居室就很难替代。这也是小公寓目前面临的问题——它曾经是一种很好的金融产品，但它未必是一种很好的家庭住房。
而当投资需求下降以后，最终决定租金的，还是有多少人真正愿意住进去。
多伦多：最先跌，也可能最先见底
这是这份报告最值得关注的城市。
7月份，多伦多公寓和专业出租公寓的平均挂牌租金升到大约2,577加元。环比涨了大约1.5%，同比跌幅已经缩小到不到1%。六个主要城市当中，多伦多已经是表现最强的。
而且挂牌出租房源比去年减少大约6%。这说明多伦多正在发生变化。
过去两年，大量新公寓完成交房。很多投资者拿到房以后，第一件事就是挂牌出租。供应突然增加，租金自然受到压力。现在这一批交房高峰，正在逐渐过去。
Urbanation还有一组最新数据，非常值得结合来看：今年第二季度，大多伦多和汉密尔顿地区一共签出了18,923套公寓租约，创下历史纪录，同比增加5%。
但到了二季度末，活跃出租公寓只有5,366套，比一年前减少13%。库存月数已经降到0.9个月。
这就解释了为什么多伦多租金突然开始稳定——不是人口重新暴涨了，而是价格跌了两年以后，部分被压抑的租房需求回来了。与此同时，新增公寓供应开始减少。供需两边同时发生变化。
所以多伦多可能是加拿大最早接近租金底部的大城市之一。
不过这里也不能过度乐观。新建出租公寓依然竞争激烈。Urbanation发现，今年第二季度，大多伦多64%的新出租项目还在提供优惠。最常见的是送一个月，甚至两个月租金。如果把这些优惠计算进去，平均实际优惠价值达到每个月377加元。
这就是为什么，房东说租金开始稳定，租客却仍然能找到折扣。两件事情可以同时发生。
另外值得关注的区域分化——Brampton、Mississauga、Oakville、Oshawa等周边城市仍然同比下跌超过7%，多伦多本身却开始明显分化。Rentals.ca甚至直接把原因指向”更少的新Condo进入出租市场+被压抑的需求释放”。
温哥华：跌幅最大，空置率已高于平衡区间
7月份，温哥华租金环比下降1.4%，同比下降4.5%。和卡尔加里并列，六大城市中跌幅最大。
CMHC的数据也显示，温哥华2025年出租公寓空置率已经升到3.7%。而CMHC估算的平衡区间，大约是2%到3%。也就是说，温哥华目前的空置率已经高于估算的平衡范围。
过去几年完成的大量出租房，加上人口增长明显放缓，正在增加租客选择。
卡尔加里：供应快速增长后的消化期
7月租金环比上涨0.5%，但同比仍然下降4.5%。
卡尔加里和温哥华看似跌幅一样，背后的原因却不完全相同。卡尔加里过去几年建房非常快，2025年出租住宅建设甚至创下纪录。CMHC数据显示，当地出租公寓空置率达到5%，这在加拿大主要城市中已经属于相对宽松的水平。
所以卡尔加里现在面对的，更多是供应快速增长后的消化期。
蒙特利尔：相对稳定，但外围市场正在分化
7月份租金环比下降0.4%，同比下降1.6%。跌幅明显小于温哥华和卡尔加里。
但外围市场压力更明显。例如Longueuil，租金同比下降10.9%。这个数字特别值得注意，因为大蒙特利尔买卖市场很多独立屋价格仍然比较坚挺。
于是一个很有意思的现象出现了：房价还可以上涨，租金却完全可能下降。对投资者来说，这两件事不能混为一谈。如果买入价格越来越高，租金却没有同步上涨，租售比就会下降。再加上地税、保险和融资成本，现金流压力可能反而越来越大。
为什么租金连跌22个月？两股力量正在重塑市场
第一股力量：人口增速骤降
加拿大统计局最新估算显示，今年第一季度全国人口减少55,025人。这是非常罕见的变化。
更关键的是非永久居民，一个季度减少117,879人，降幅达到4.4%。同时，第一季度永久移民人数也比去年同期下降20.2%。
这组数据目前还是初步估算，今年9月份还会更新。但方向已经非常清楚——加拿大人口增长速度，已经和前几年完全不同。
而人口变化影响谁？通常不是独立屋市场。受影响最大的是租房市场。国际学生、临时工作者，以及刚到加拿大的新移民，大多数进入租赁市场。他们最常租的，又往往是Studio和一居室。
所以现在小户型租金跌得更快，并不是完全偶然。人口结构正在改变需求结构。
第二股力量：新供应集中交付撞上需求刹车
CMHC今年6月份的分析显示，加拿大很多大城市，新出租房正在集中完成。2025年，蒙特利尔超过80%的新开工已经属于出租住宅。卡尔加里、埃德蒙顿和渥太华，出租住宅开工都创下纪录。多伦多也接近历史最高水平。
这些项目不是今年才决定建设的——它们是几年前租金暴涨时，开发商做出的投资决定。现在集中交付，刚好撞上人口增长放缓。
结果就出现了今天这一幕：需求踩刹车，供应却还在往市场里冲。租金自然承压。
但事情到这里，还有第二次反转——今天租金下降，并不代表三年以后租金供应仍然充足。因为开发商已经开始踩刹车了。
多伦多的数据特别明显。今年第二季度，大多地区仍有31,645套专门出租住宅在建。看起来很多，但是同期在建公寓只剩38,252套，比一年前减少39%。和2023年的高峰相比，更是减少64%。
问题在于，过去新建公寓里面，大约有一半最终会进入出租市场。也就是说，加拿大过去事实上拥有两套租房供应系统：一套是专业出租公寓，另一套是投资者买下公寓然后出租给别人。
现在第二套系统正在迅速收缩。专业出租公寓虽然在增加，却未必能完全补上这个缺口。
这就形成今天加拿大租赁市场最大的矛盾：2026年的问题是供应太多，2028年或者2029年，问题可能又变成供应不够。
给三类人的行动建议
如果你是租客
情况比两年前有利，特别是在多伦多、温哥华和卡尔加里。
不要只看挂牌价格。可以问有没有免租期、停车优惠或者搬家补贴。但如果你已经住在一套明显低于市场价的老房子里，不要只因为新闻说租金下降就轻易搬家——低价房源依然是最紧缺的部分。
如果你是房东
现在最需要改变的，可能是过去那种涨租思维。尤其是Studio和一居室。
空一个月造成的损失，很可能比少收几十块租金更大。一套2,500元的房子，如果租金下降6%，一年收入少1800元左右。但如果因为价格挂得太高，空置一个月，损失可能已经超过这个数字。
现在拼的是入住率，不是挂牌价格有多漂亮。
如果你准备买投资房
这组数据更加重要。不要再简单问”这个城市房价会不会涨？”，还要问三个问题：
- 这个房型是谁在租？
- 未来三年供应有多少？
- 当地人口结构正在怎么变化？
Studio、两居室和三居室，已经不是同一个市场。多伦多、蒙特利尔、温哥华和卡尔加里，也已经不是同一个周期。
总结：租金还没反转，但加拿大租赁市场正在重新定价
加拿大租金还没有正式反转。全国同比仍然下降4%。温哥华和卡尔加里仍然存在明显下行压力。蒙特利尔相对稳定，但外围市场正在分化。
多伦多则第一次出现了比较明显的筑底信号——月度租金开始反弹、同比跌幅迅速收窄。更大的变化是，加拿大租赁市场正在重新给房子定价：过去最适合投资的房子未必最适合今天的租客，过去大家嫌总价太高的家庭户型反而显示出更强的租金韧性。
而今天看起来供应充足，也不代表三年后仍然如此。这才是这份租金报告真正值得关注的地方。
*数据来源：Rentals.ca / Urbanation 2026年8月租金报告（7月数据）、CMHC 2026年中租赁市场更新、加拿大统计局人口季度估算、安大略省政府人口报告*
*注：多伦多租金数据存在 Rentals.ca 官网执行摘要与正文的编辑差异（摘要显示环比+1.5%/同比-0.8%，正文显示环比+1.6%/同比-0.6%），本文采用较为保守的表述以避开冲突。*