2026加拿大移民政策转向对房产市场的影响，谁在离开多伦多和温哥华？
永久居民稳定在38万 · 临时居民大幅压缩 · TR to PR新通道排除大城市 | 2026年4月21日
📌 核心问题
2026年，加拿大移民政策正在经历一次结构性调整。永久居民目标稳定在38万左右，但临时居民规模被大幅压缩。
更值得注意的是，加拿大新TR to PR通道已明确排除多伦多、温哥华、蒙特利尔三大城市——这意味着临时居民想在大城市直接转永久居民，少了一条重要通道。
这篇文章回答三个问题：谁在离开、为什么离开、对多伦多和温哥华住房市场有什么影响。
一、政策背景：不是“砍移民”，而是结构调整
根据IRCC 2026-2028年移民水平计划，以下几个变化是确定的：
📋 四个确定性变化：
- 永久居民目标稳定在38万 — 2026-2028年每年38万。不是“砍移民”，而是稳住总量。
- 临时居民规模被压缩 — 政府目标是将临时居民占比从约6.8%降至5%以内。
- 省提名配额稳在9.2万左右 — 2026年91,500，2027-2028年92,500。
- 新TR to PR通道排除大城市 — 33,000个名额仅面向非CMA地区，多伦多、温哥华、蒙特利尔居民没有资格申请。
简单说：永久居民名额没砍，但临时居民在收紧。同时，想走TR to PR快车道，必须离开大城市。
二、谁在离开？四类人群最可能“被挤出”
学签收紧、转学限制增加。更关键的是，新TR to PR通道排除了多伦多、温哥华和蒙特利尔——留学生想在大城市直接转PR，少了一条重要路径。
临时居民占比要降到5%，意味着大量工签持有者到期后无法续签。新TR to PR通道33,000个名额，但只给偏远地区。
高房租、高房价、工资增长跟不上。部分年轻人选择搬去安省其他城市（如伦敦、温莎）或外省（如卡尔加里）。正如Royal LePage报告所指出的，加拿大房地产市场正呈现“大城市房价下跌、其他地区房价飙升”的分化局面。
如果工作不稳定、身份不稳定、住房不稳定，在多伦多和温哥华“留下来”的成本太高。加上TR to PR通道不覆盖大城市，部分人会选择先去偏远地区“占名额”。
✅ 注意：“离开”不一定是主动选择，更多是被政策和高生活成本“挤出”。而且，新TR to PR通道明确告诉临时居民：想走快车道，就得离开大城市。
三、为什么离开？四个核心原因
临时身份更难维持。新TR to PR通道33,000个名额只给偏远地区，多伦多、温哥华、蒙特利尔被“一刀切”排除。想走快车道？必须离开。
多伦多一居室月租仍在$2,300-$2,500，独立屋均价$1.2M+。根据2026年Q1住房市场分析，加拿大房价同比仍下降2.0%，但多伦多和温哥华的可负担性问题并未改善。
如果工作集中在低薪或临时岗位（餐饮、零售、行政辅助），政策收紧后很容易成为“被挤出”的人群。高薪、紧缺职业的人反而更稳。加拿大统计局数据显示，财富鸿沟正在撕裂房市，普通人买房越来越难。
很多人会提前判断未来留在多伦多和温哥华的成本更高、难度更大，从而主动选择迁出。尤其是知道TR to PR通道不覆盖大城市后，更多人会提前布局偏远地区。
四、对住房市场的影响
学生和临时工是租房主力。这两类人减少，租房需求会先下降，尤其是市中心公寓和大学附近的合租房。2026加拿大公寓买家避坑指南中详细列出了公寓买家的5大红色警报。
年轻买家和新移民减少，入门级独立屋和Condo的需求会被压低。这类房产对人口流入最敏感。安省“水下房产”调查报告指出，部分区域已出现负资产风险。
靠近多伦多大学、约克大学等学校的区域，受国际学生减少的影响会最先显现。OSFI风险展望报告也警告，公寓市场面临崩盘风险。
人口流入放缓不等于房价立刻跌。但需求结构会变，租赁市场的压力最大，入门级房产次之。2026加拿大房产预测显示，市场已正式进入横盘期。
五、谁该认真考虑离开多伦多和温哥华？
✅ 以下情况，值得认真评估其他城市：
- 职业不在紧缺清单上，EE分数不够
- 工签即将到期，续签希望不大
- 想走TR to PR新通道，但不愿意留在多伦多和温哥华“干等”
- 不介意冬天冷、不追求“非多伦多和温哥华不去”
❌ 以下情况，不建议盲目搬：
- 职业在紧缺清单上，EE有希望
- 已经有稳定工作、房子，动迁成本太高
- 讨厌冷、讨厌小城市生活
六、一个值得注意的信号：33,000人TR to PR新通道
2026年4月，加拿大移民部长Lena Diab宣布：新的TR to PR通道将排除所有人口普查大都会区（CMA）。这意味着：
- 33,000个名额，仅面向非CMA地区
- 多伦多、温哥华、蒙特利尔被“一刀切”排除（全国共41个CMA）
- 优先职业：农业、医疗护理、餐饮服务、交通运输等紧缺行业
- 预计需要至少12个月加拿大工作经验，语言CLB 4-5
这意味着：想走TR to PR快车道，就必须离开大城市。 这也是政策从“拼分数”转向“拼地域”的一个明确信号。
📌 提醒：该通道已于2026年3月“低调启动”，完整申请细则预计在4月底至5月初公布。名额有限，参考2021年通道仅开放3个月即满额，建议提前准备材料。
七、结论：多伦多和温哥华正在经历人口结构重塑
多伦多和温哥华正在经历的不是简单的“移民减少”，而是人口结构的重新分配。
最先离开的通常不是“所有人”，而是：
- 国际学生（学签收紧 + TR to PR通道排除大城市）
- 临时工（身份到期无法续签）
- 就业不稳定的人
- 被高生活成本挤压的年轻人
对住房市场来说，租赁市场会最先感受到压力，入门级房产次之。但这不是崩盘，而是从“所有人都在涌入”变成“有选择地留下”。 正如RBC报告所指出的，加拿大房价已连续第四年下跌，区域分化将持续加剧。CREA也下调了2026年房市预测，全国销量仅增1%。而TR to PR新通道明确告诉临时居民：想走快车道，就得离开大城市。
📚 数据来源
– IRCC 2026-2028 Immigration Levels Plan
– CMHC 2026年Q1住房市场展望
– Statistics Canada
– HousingAI房产市场数据库
⚠️ 免责声明
本文基于公开数据独立分析，严格区分“政策目标”与“现实结果”，不构成投资或移民建议。
最后更新：2026年4月21日 | HousingAI