房价上涨也可能亏：加拿大住房正在变成消费品

作者：王明 | 原创

房价上涨了，你却可能变得更穷。

这句话听起来很矛盾。但它可能正是加拿大楼市最容易被忽略的变化。

假设一套房价值一百万加元，一年上涨百分之二，账面上增加两万加元。很多业主看到这里，会觉得自己又赚了两万。

可是加拿大最新通胀率同比达到百分之二点八。要保持原来的购买力，这套房需要增加两万八千加元。也就是说，房价虽然上涨两万，它的真实购买力却少了大约八千。

这还没有计算贷款利息、地税、保险、管理费和维修。

那么问题来了：当房价涨幅低于通胀，也覆盖不了持有成本，这套房究竟还是资产，还是一件越来越昂贵的消费品？

房子的两种属性

先说明一件重要的事。房子本来就同时是资产，也是一种消费品。

你住在里面，它为你提供空间、稳定和家庭生活。这部分价值非常真实。但房子不是免费提供这些服务——业主要支付贷款利息、地税、保险、维修以及管理费。

过去加拿大房价涨得很快，这些成本经常被涨价掩盖。房价一年上涨百分之十的时候，业主不会太在意地税多了几百块，管理费上涨百分之五看起来也没有那么严重。因为房子的账面升值足以覆盖这些支出。

但现在情况变了。

当房价涨幅低于通胀，甚至连部分持有成本都覆盖不了的时候，房子的财富属性就会下降。居住和消费属性则会变得更明显。

加拿大住房不是突然没有价值了，而是越来越多的房子不再自动帮助家庭积累财富。

四大城市正在发出四种不同的警告

加拿大楼市正在出现分化。有的房价正在下降，有的房型跌得更快，还有的城市仍然上涨但涨幅已经低于通胀。

多伦多：成交回升不等于财富回升

今年七月，大多伦多成交五千九百九十五套。经过季节调整后，销量连续第五个月回升。新挂牌却同比减少近两成。

很多人看到这里会说：多伦多楼市开始见底了。但是成交回升不等于业主财富已经恢复。七月大多伦多综合基准价格同比仍然下降百分之四点六。平均成交价约一百万加元，同比下降百分之四点五。

如果再用全国百分之二点八的通胀作为统一参照，大多伦多住房的真实购买力一年下降接近百分之七。这还没有计算利息、地税、保险和维修。

所以多伦多现在的问题，不只是房价还在下跌，而是业主持有住房一年资产购买力继续减少，同时还要不断支付现金成本。销量连续回升只能证明更低的价格开始吸引部分买家回来，它不能证明过去的价格已经重新获得市场认可。

温哥华：土地稀缺不保证真实升值

今年七月，大温成交两千零六十一套住宅，比去年下降百分之九点八。成交量也比十年同期均值低了百分之十八点六。

大温综合基准价约为一百零八万九千加元，同比下降百分之六点二。独立屋下降百分之七，公寓下降百分之七点五。如果再考虑通胀，大温综合住房的真实购买力一年下降接近百分之九。

而大温在售库存仍比十年同期均值高出近两成七。这说明温哥华的问题，并不是完全没有住房，而是在目前价格水平上愿意接手的买家不够多。

温哥华过去最强的信仰是：土地稀缺，所以房价必涨。但土地稀缺只能解释房子为什么昂贵，它不能保证无论什么价格买入都能跑赢通胀和持有成本，更不能保证一套高管理费公寓永远有人愿意更高价接手。

卡尔加里：人口增长救不了供应过剩

七月卡尔加里综合基准价约为五十六万九千加元，同比下降百分之二。独立屋下降不到百分之二，但是公寓基准价已经跌到约二十九万八千加元，同比下降超过百分之八，比二零二四年的高点低了百分之十三。

把通胀算进去以后，卡尔加里公寓一年的真实购买力跌幅超过一成。

为什么独立屋相对稳定而公寓却跌得这么快？不是卡尔加里突然没有人了，而是过去几年的建设高峰集中释放了大量高密度供应。目前仍有超过一万七千套公寓型住房正在建设。

新公寓和出租房增加给租客带来更多选择，也给买家带来更多选择。供应可以不断复制的房型就很难维持稀缺溢价。

卡尔加里告诉我们的不是这座城市彻底不值得买，而是同一座城市里房子的资产属性可以完全不同。稀缺独立屋可能相对抗跌，供应过剩的公寓却更像一件不断折旧还需要持续付费的消费品。

蒙特利尔：房价上涨也能跑输通胀

蒙特利尔最值得讨论。因为它证明了：房价不需要下跌，真实财富也可能缩水。

今年七月，大蒙特利尔独立屋中位价上涨百分之四，Plex上涨百分之六，公寓也上涨百分之二。如果只看新闻标题，蒙特利尔楼市依然很强。

但全国最新通胀率同比达到百分之二点八。这意味着蒙特利尔公寓虽然名义价格上涨百分之二，涨幅仍然低于整体通胀。价格标签变大了，它能换回来的商品和服务却可能比一年前更少。

独立屋上涨百分之四，扣除通胀以后真实涨幅只剩约百分之一。如果再考虑地税、保险、维修和贷款利息，这点涨幅很容易被消耗。

蒙特利尔真正危险的地方是：价格还在上涨，市场内部却已经开始松动。七月大蒙特利尔在售房源同比增加百分之十七，公寓供应增加百分之二十。蒙特利尔岛公寓市场已经处于平衡状态，Ville-Marie和市中心部分区域甚至出现供应过剩。公寓平均出售时间也延长到了五十五天。

这不是说蒙特利尔要崩盘，而是房价上涨的表面之下资产回报已经开始分化。

四种走势，一个共同趋势

把四座城市放在一起看：

多伦多告诉我们：成交回升不等于财富回升。

温哥华告诉我们：土地稀缺不保证真实升值。

卡尔加里告诉我们：人口增长救不了供应过剩。

蒙特利尔告诉我们：房价上涨也能跑输通胀。

四座城市的走势完全不同，但它们共同指向一个变化——加拿大住房正在从自动升值的金融资产，逐渐变成需要靠居住价值、租金和稀缺性证明自己的资产。

换句话说，房子不再因为它是房子就一定帮助你变富。

过去很多人买房时只需要问一个问题：五年以后房价会涨多少？未来买房需要问的是：扣除通胀和所有成本以后，这套房还能剩下什么？

如何正确计算房子的真实回报

这里还要避免一个误区。月供不能全部算作成本——偿还的本金会变成业主自己的净资产。真正的融资成本是利息。

同样，自住房提供的居住价值也不能被忽略。你不买房通常仍然需要支付租金。所以判断房子是不是资产，不能只把所有支出加起来然后说业主全部亏掉了。

正确的计算方式是：

房价变化加上节省或收到的净租金，再减去贷款利息，减去地税和保险，减去维修管理费和买卖交易成本，最后再扣除通胀。剩下的部分才是你的真实回报。

假设一套房没有贷款房价只上涨百分之二，它至少没有融资成本。如果这套房还能节省大量租金它仍然可能值得持有。但如果是一套高杠杆投资房，房价只上涨百分之二，租金又覆盖不了利息、管理费和其他支出，那么它看起来在升值实际上可能一直在消耗现金流。

所以”消费品”并不等于房子完全没有价值。汽车也是消费品，它同样能提供重要服务。真正的区别是：资产主要为你创造现金流或者增加真实购买力，消费品主要为你提供使用价值同时需要不断花钱维护。

当房价快速上涨时住房的资产属性最明显。当价格涨不过通胀和成本时住房的消费属性就会暴露出来。

未来可能出现两种完全不同的房子

未来加拿大可能出现两种完全不同的房子：

第一种仍然是资产。它靠近稳定就业，满足真实家庭需要，人口长期流入供应也很难复制。即使短期下跌它仍然有长期接盘需求。

第二种更像消费品。它的户型高度同质化，周边还有大量新供应，管理费不断增加楼龄越高维修越多。它也许不会突然暴跌甚至可能每年上涨一点，但扣除通胀和费用后真实回报长期接近于零。

最危险的房子未必是新闻里跌得最狠的，而是那种看起来仍然保值让业主不断支付现金最后却没有积累多少真实购买力的房子。

加拿大六月通胀率同比达到百分之二点八。房屋保险也在快速变贵。从二零一九年底到二零二五年底，加拿大业主住房和按揭保险费累计上涨百分之四十五。房产税指数在最新数据中同比也上涨百分之五点六。

住房持有成本并没有停下来，只是过去房价上涨更快让很多人感觉不到它们。现在这层遮羞布正在慢慢消失。

未来买房应该问的五个问题

所以未来买房不能只问会不会上涨，你应该问五个问题：

第一，当地有没有稳定就业？

第二，人口是否持续流入？

第三，这种房型是否稀缺？

第四，实际持有成本多高？

第五，未来谁愿意接手？

最后一个问题最重要。房子能够升值不是因为业主相信它值钱，而是未来另一个家庭拥有足够的真实购买力愿意用更高价格接手。

结语：加拿大住房正在失去一种特权

加拿大住房没有失去价值，但它正在失去一种特权——那就是无论买在哪里无论买什么房型只要长期持有就一定能够自动积累财富。

当房价涨幅低于通胀又无法覆盖持有成本时这套房仍然可以是一个家，它仍然可以提供安全感。但从财富角度来看它可能已经不再是一台自动赚钱的机器，而是一件需要长期付款不断维护也未必能够保住购买力的昂贵耐用消费品。

数据口径说明： 四座城市住房数据均为二零二六年七月同比数据。多伦多采用综合基准指数，温哥华和卡尔加里采用综合基准价格，蒙特利尔采用中位价格。三种价格指标口径不同本文不直接比较城市价格高低只比较各市场自身的同比变化。通胀采用加拿大统计局公布的二零二六年六月全国CPI同比涨幅为百分之二点八。七月CPI将在八月十七日公布因此住房数据和通胀数据存在一个月的时间差。文中的真实涨跌只用于展示购买力方向不能视为单套住房的精确投资收益率。