市场现状：深度冰冻得到确认

2025年最新数据证实了RBC预测的”深度冰冻”状态，预售市场面临前所未有的挑战

“我们看到随着经济改善，对现房公寓的兴趣在上升，但需要库存急剧下降才能让新公寓展示中心再次繁忙起来。” —— RBC经济学家

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销量断崖式下跌

2025年数据显示市场状况比预期更严重：

  • 8月GTA新公寓销量仅118套，比10年平均水平低90%
  • 2025年Q2新公寓销量跌至449套
  • 5月公寓销量同比下降23%，创20年最低（除疫情封锁期）
  • 销售与新挂牌比率仅37%，显示买方市场主导
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库存过剩危机

供应过剩问题达到历史性水平：

  • 2025年Q1有55%的预售单位未售出
  • 多伦多公寓库存达7.85个月，为5年最高
  • GTA地区总计约40,000套未售单位
  • 涵盖新建、转让和转售各个类别
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开发商困境

融资门槛问题凸显开发商面临的挑战：

  • 70%预售门槛成为融资获批的关键障碍
  • 相比80年代的50%要求，标准大幅提高
  • 预售疲软导致多个项目取消或暂停
  • 开发商被迫将未售单位转为租赁
关键指标 2025年数据 历史比较 趋势评估
8月新公寓销量 118套 比10年均值低90% 极度低迷
Q1预售未售比例 55% 接近2024年56%的历史高点 持续恶化
库存周期 7.85个月 5年最高水平 供应过剩
销售与新挂牌比率 37% 明显的买方市场 买家主导

90年代对比：相似性与差异性

CMHC分析显示当前周期与90年代崩盘有表面相似之处，但关键结构性差异可能防止灾难性崩溃

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经济衰退程度差异

关键区别：

  • 90年代：央行加息引发长达两年的严重衰退
  • 当前：经济放缓但未导致严重衰退
  • 就业市场：保持相对稳定
  • 整体偿债能力：压力测试提供缓冲

CMHC预测温和衰退，为市场提供了相对稳定的宏观环境。

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市场基本面差异

结构性住房短缺 vs 过度建设：

  • 当前：强劲的移民需求和租赁市场
  • 2025年上半年：公寓租赁数量创纪录
  • 供应不足基本面：库存清理后快速恢复
  • 开发商策略：未售单位转租赁帮助平衡

与90年代的过度供应不同，当前面临结构性短缺，为市场提供根本支撑。