关键数据对比：

• 2024年：人口增长3.9%，CMHC预测基础
• 2025年Q1：增长率跌至0.0%
• 2025年Q2：仅0.1%，历史最低
• 非永久居民：连续两季度大量外流

这意味着什么？

CMHC的”强劲需求”假设建立在2024年3.9%增长基础上，但2025年现实已经完全逆转。人口增长停滞直接削弱了住房需求基础。

流出数据触目惊心：

• Q1流出：61,111人
• Q2流出：58,719人
• 总计：近12万人在半年内离开
• 历史对比：自1971年来除疫情外最大流出

对租赁市场的冲击：

非永久居民是租赁市场的主要需求群体。12万人的流出直接削弱了CMHC所谓的”火热租赁市场”。

库存构成分析：

• 预售未售：55%的单位找不到买家
• 准现房：即将交付但无人问津
• 尾盘清理：项目末期促销单位
• 转换库存：投资者违约后回流

开发商困境：

面临现金流危机，不得不：

• 取消或延期新项目
• 将未售单位转为出租
• 提供巨额现金奖励吸引买家
• 接受大幅降价抛售

MLS挂牌激增：

• 总挂牌量：31,603套创历史新高
• 投资者抛售：占市场70%+的投资者在逃离
• 价格竞争：新房vs二手房价差扩大
• 销售周期：平均销售时间大幅延长

“阴影库存”风险：

更多隐藏供应包括：

• 交房违约后的回流单位
• 私下联系买家的未公开房源
• 等待适当时机抛售的投资者持房
• 租金收益不佳准备出售的出租房

CMHC的错误：

基于2024年3.9%人口增长预测未来，忽略了2025年的根本性变化。

现实打脸：

• 人口增长从3.9%骤降至0.0%
• 非永久居民流出12万人
• 失业率创2016年来新高
• 购买力严重受损

后果分析：

需求基础崩塌意味着库存消化速度会比预期慢得多，市场调整期可能长达5-7年。

CMHC的盲点：

过分依赖”90%完工项目销售率”数据，忽略了这些合同签订时间。

隐藏的危险：

• 合同时间：多数签于2021-2022年市场高点
• 估值差距：银行按当前市价估值，远低于合同价
• 资金缺口：买家无力补齐差额
• 连锁反应：违约潮可能引发市场恐慌

现实证据：

“现金换钥匙”现象已经显示投资者现金流危机，违约风险被严重低估。

CMHC的误判：

认为”2025年上半年公寓租赁创纪录”证明需求强劲。

真相揭露：

• 供应推动：55%未售预售单位被迫转租
• 需求疲软：房东提供1-2月免租期
• 实际租金下降：表面涨价掩盖实际收入下滑
• 非永久居民流出：租赁需求基础受损

市场信号：

租赁数量增加不是需求旺盛，而是开发商和投资者的绝望之举。