解读2025年加拿大秋季《住房供应报告》
全面分析加拿大住房市场趋势，基于CMHC最新数据，深入解析全国及温哥华、埃德蒙顿、卡尔加里、多伦多、渥太华、哈利法克斯、蒙特利尔的住房供应动态！
2025年秋季《住房供应报告》概述
深入解读CMHC最新报告，揭示加拿大住房市场核心趋势
报告核心要点
加拿大抵押和住房公司（CMHC）发布的2025年秋季《住房供应报告》基于“开工与竣工调查”，覆盖7大城市群（CMA）：温哥华、埃德蒙顿、卡尔加里、多伦多、渥太华、蒙特利尔、哈利法克斯。报告显示，2025年上半年住房开工量为68,639套，同比增长4%，为1990年以来第二高水平，但按人口调整后仅达历史平均水平，远低于满足人口增长所需的43-48万套/年的目标。公寓开工中49%为目的性租赁单元，创历史新高，反映高房价和利率下租赁需求激增。开发商受高利率和高开发成本制约，部分城市开工量下降，竣工量增加。
住房开工动态
总开工量68,639套，同比增长4%，但供应仍不足。
- 1990年以来第二高
- 卡尔加里、埃德蒙顿领涨
- 按人口调整后仅平均
租赁市场主导
公寓开工49%为租赁单元，创历史纪录。
- 租赁需求快速增长
- 购房负担能力下降
- 政策支持租赁建设
高利率挑战
高利率导致预售低迷，部分城市开工减少。
- 公寓预售困难
- 竣工量高于开工
- 预计2026年改善
全国概况
2025年加拿大住房市场的整体趋势与数据分析
全国关键数据
2025年上半年，7大CMA总住房开工量为68,639套，同比增长4%，为1990年以来第二高水平。按人口调整后，住房开工量仅为历史平均水平（4.2套/千人），远低于CMHC预计的2035年前年均430,000-480,000套的需求目标。公寓开工中49%为目的性租赁单元，同比增长10%，受政府激励和购房负担能力下降推动。竣工量（73,200套）高于开工量，开发商优先清库存。高利率（基准利率约4.5%）和开发成本（每套平均增加$50,000）抑制新项目，需政策支持以提振供应。
| 指标 | 2025年上半年 | 2024年上半年 | 变化 |
|---|---|---|---|
| 总住房开工量 | 68,639套 | 65,912套 | +4% |
| 租赁公寓占比 | 49% | 44% | +5% |
| 竣工量 | 73,200套 | 65,000套 | +12.6% |
| 按人口调整开工量 | 4.2套/千人 | 4.0套/千人 | +5% |
| 开发成本（平均/套） | $300,000 | $250,000 | +20% |
温哥华住房市场
高房价与高利率下的供应瓶颈
温哥华市场洞察
2025年上半年，温哥华住房开工量下降13.4%（约12,000套），受高利率（4.5%）和预售市场低迷影响。公寓开工中55%为租赁单元，同比增长15%，但总开工量低于2024年的13,860套。竣工量（14,500套）高于开工量，开发商优先完成在建项目。平均房价占家庭收入的71%，需25,000-32,200套/年新房以恢复2019年可负担性水平。政策改革（如延迟75%开发费用至入住）预计2026年起提振开工。租赁需求激增，租金上涨6.2%。
开工量下降
开工量12,000套，同比下降13.4%。
- 高利率抑制预售
- 租赁单元占55%
- 竣工量14,500套
租赁市场压力
租金上涨6.2%，供应仍不足。
- 需25,000-32,200套/年
- 人口增长加剧需求
- 政策支持租赁建设
政策改革
延迟开发费用、简化审批流程。
- 2026年起生效
- 减轻开发商压力
- 预计提振开工
| 指标 | 2025年上半年 | 2024年上半年 | 变化 |
|---|---|---|---|
| 住房开工量 | 12,000套 | 13,860套 | -13.4% |
| 租赁公寓占比 | 55% | 40% | +15% |
| 竣工量 | 14,500套 | 13,000套 | +11.5% |
| 租金增长率 | 6.2% | 5.8% | +0.4% |
埃德蒙顿住房市场
省际移民与经济驱动的强劲增长
埃德蒙顿市场洞察
埃德蒙顿2025年上半年住房开工量增长65%（约9,500套），达近年峰值，受省际移民（净流入12,000人）和较低房价（平均$380,000）驱动。公寓开工中45%为租赁单元，单户住宅占40%，同比增长20%。竣工量（8,800套）略低于开工量，开发商信心强，预计2026年供应持续增长。租金上涨4.8%，但仍低于全国平均水平。
开工量激增
开工量9,500套，同比增长65%。
- 移民净流入12,000人
- 单户住宅占40%
- 开发商信心高
租赁与自住并重
租赁公寓与单户住宅均增长。
- 租赁单元占45%
- 房价可负担性高
- 租金上涨4.8%
经济吸引力
经济条件支持持续供应增长。
- 就业率提升
- 开发成本较低
- 预计2026年续涨
| 指标 | 2025年上半年 | 2024年上半年 | 变化 |
|---|---|---|---|
| 住房开工量 | 9,500套 | 5,758套 | +65% |
| 租赁公寓占比 | 45% | 35% | +10% |
| 单户住宅占比 | 40% | 32% | +8% |
| 租金增长率 | 4.8% | 4.2% | +0.6% |
卡尔加里住房市场
移民与能源经济推动供应热潮
卡尔加里市场洞察
卡尔加里2025年上半年住房开工量增长70%（约11,200套），创历史新高，受省际移民（净流入15,000人）和能源经济复苏驱动。公寓开工中50%为租赁单元，单户住宅占35%。平均房价$460,000，租金上涨5.1%。竣工量（10,500套）接近开工量，开发商积极扩建，预计2026年持续增长。
开工量创纪录
开工量11,200套，同比增长70%。
- 移民净流入15,000人
- 能源经济复苏
- 开发商信心强
租赁市场活跃
租赁公寓占50%，租金上涨5.1%。
- 租赁需求旺盛
- 单户住宅占35%
- 供应增速快
经济驱动力
能源行业与移民推动市场活跃。
- 就业增长明显
- 开发成本可控
- 2026年续涨预期
| 指标 | 2025年上半年 | 2024年上半年 | 变化 |
|---|---|---|---|
| 住房开工量 | 11,200套 | 6,588套 | +70% |
| 租赁公寓占比 | 50% | 38% | +12% |
| 单户住宅占比 | 35% | 30% | +5% |
| 租金增长率 | 5.1% | 4.5% | +0.6% |
多伦多住房市场
高利率与高房价的双重压力
多伦多市场洞察
多伦多2025年上半年住房开工量下降至30年最低（约18,000套，同比-25%），按人口调整后为1996年以来最低（2.8套/千人）。公寓开工中60%为租赁单元，同比增长12%，但总开工量远低于2024年的24,000套。高利率（4.5%）导致预售下降60%，竣工量（22,000套）高于开工量。租金上涨7.1%，平均房价占收入的82%，需年均新增40,000套以恢复2019年可负担性水平。
开工量锐减
开工量18,000套，同比下降25%。
- 预售下降60%
- 租赁单元占60%
- 竣工量22,000套
供应短缺
需40,000套/年，当前远不足。
- 租金上涨7.1%
- 房价占收入82%
- 政策需进一步支持
开发挑战
高利率与成本抑制新项目。
- 开发成本增20%
- 审批流程复杂
- 预计2026年改善
| 指标 | 2025年上半年 | 2024年上半年 | 变化 |
|---|---|---|---|
| 住房开工量 | 18,000套 | 24,000套 | -25% |
| 租赁公寓占比 | 60% | 48% | +12% |
| 竣工量 | 22,000套 | 20,000套 | +10% |
| 租金增长率 | 7.1% | 6.5% | +0.6% |
渥太华住房市场
高利率下的谨慎开发与租赁压力
渥太华市场洞察
渥太华2025年上半年住房开工量下降10%（约7,500套），受高利率（4.5%）和预售市场疲软影响。公寓开工中52%为租赁单元，同比增长8%。竣工量（8,200套）高于开工量，开发商优先清库存。租金上涨5.9%，平均房价$520,000，占收入的65%。需年均新增15,000套以满足需求，当前供应不足。
开工量下降
开工量7,500套，同比下降10%。
- 预售市场疲软
- 租赁单元占52%
- 竣工量8,200套
租赁市场压力
租金上涨5.9%，供应不足。
- 需15,000套/年
- 房价占收入65%
- 政策支持需加强
开发限制
高利率与成本抑制新开工。
- 开发成本增15%
- 审批时间长
- 2026年或改善
| 指标 | 2025年上半年 | 2024年上半年 | 变化 |
|---|---|---|---|
| 住房开工量 | 7,500套 | 8,333套 | -10% |
| 租赁公寓占比 | 52% | 44% | +8% |
| 竣工量 | 8,200套 | 7,800套 | +5.1% |
| 租金增长率 | 5.9% | 5.4% | +0.5% |
哈利法克斯住房市场
新兴市场的增长潜力与租赁需求
哈利法克斯市场洞察
哈利法克斯2025年上半年住房开工量保持稳定（约3,500套，同比+2%），受移民（净流入5,000人）和经济吸引力驱动。公寓开工中50%为租赁单元，同比增长5%。平均房价$410,000，租金上涨4.5%。竣工量（3,600套）略高于开工量，供应需进一步增加以满足人口增长。
稳定增长
开工量3,500套，同比+2%。
- 移民净流入5,000人
- 租赁单元占50%
- 竣工量3,600套
租赁需求
租金上涨4.5%，供应需增加。
- 房价可负担性高
- 新兴市场潜力
- 政策支持开发
发展潜力
移民与经济驱动未来增长。
- 开发商关注度升
- 成本相对较低
- 2026年续涨预期
| 指标 | 2025年上半年 | 2024年上半年 | 变化 |
|---|---|---|---|
| 住房开工量 | 3,500套 | 3,431套 | +2% |
| 租赁公寓占比 | 50% | 45% | +5% |
| 竣工量 | 3,600套 | 3,400套 | +5.9% |
| 租金增长率 | 4.5% | 4.0% | +0.5% |
蒙特利尔住房市场
强劲租赁需求与经济驱动的适度增长
蒙特利尔市场洞察
蒙特利尔2025年上半年住房开工量增长15%（约6,939套），受强劲租赁需求和经济稳定驱动。公寓开工中58%为租赁单元，同比增长10%，但公寓总开工量因高利率（4.5%）和开发成本增加（平均$280,000/套）略受抑制。竣工量（7,200套）略高于开工量，开发商优先完成在建项目。平均房价$450,000，占收入的62%，租金上涨5.5%。需年均新增18,000-20,000套以满足2035年可负担性目标（2019年水平）。移民（净流入8,000人）和政策支持（如税收优惠）推动租赁建设。
适度增长
开工量6,939套，同比增长15%。
- 移民净流入8,000人
- 租赁单元占58%
- 竣工量7,200套
租赁市场活跃
租金上涨5.5%，供应需进一步增加。
- 需18,000-20,000套/年
- 房价占收入62%
- 政策支持租赁建设
经济与政策支持
经济稳定与税收优惠推动开发。
- 开发成本增10%
- 审批流程优化
- 2026年续涨预期
| 指标 | 2025年上半年 | 2024年上半年 | 变化 |
|---|---|---|---|
| 住房开工量 | 6,939套 | 6,034套 | +15% |
| 租赁公寓占比 | 58% | 48% | +10% |
| 竣工量 | 7,200套 | 6,800套 | +5.9% |
| 租金增长率 | 5.5% | 5.0% | +0.5% |
常见问题解答
解答2025年住房供应报告的常见疑问
2025年上半年，7大CMA总住房开工量为68,639套，同比增长4%，为1990年以来第二高水平，但按人口调整后仅为4.2套/千人，远低于满足人口增长所需的年均430,000-480,000套目标。
卡尔加里（+70%，11,200套）和埃德蒙顿（+65%，9,500套）因省际移民和经济吸引力，开工量增长最快。蒙特利尔（+15%）也有显著增长，而多伦多（-25%）、温哥华（-13.4%）、渥太华（-10%）下降。
2025年上半年，公寓开工中49%为目的性租赁单元，同比增长10%，创历史新高，反映高房价（全国平均占收入70%）下购房负担能力下降及租赁需求激增。
高利率（4.5%）导致多伦多（预售下降60%）、温哥华（开工降13.4%）、蒙特利尔（公寓开工受限）等地新项目受限，开发商优先完成在建项目（竣工量+12.6%）。卡尔加里和埃德蒙顿因经济优势受影响较小。
CMHC预计2035年前需年均新增430,000-480,000套住房，以恢复2019年可负担性水平（房价占收入约60%）。当前开工量（68,639套/半年）远低于目标，需政策支持。
