报告核心发现
加拿大皇家银行(RBC)经济研究部最新发布的住房负担能力报告指出，尽管近期出现了一些积极迹象，但加拿大住房成本缓解的趋势可能即将放缓。报告分析了全国及各地区的住房负担能力状况，并预测了未来走势。
关键发现
缓解趋势放缓
住房成本缓解速度预计将在未来几个季度放缓，2025年可能面临再次恶化
利率影响减弱
央行降息对负担能力的正面影响正在减弱，房价回升抵消了部分收益
地区差异显著
不同省份和城市之间的负担能力差距持续扩大，BC省和安省压力最大
收入增长滞后
收入增长未能跟上房价复苏的步伐，中等家庭面临持续压力
全国住房负担能力趋势
RBC住房负担能力指标显示，2024年第二季度全国指标略有改善，但这可能是短期现象。随着房价在某些市场开始回升，负担能力可能再次恶化。
加拿大住房负担能力指标变化 (2023-2025)
图表说明：全国住房负担能力指标在2023年底达到峰值后有所改善，但预计2025年将再次面临压力。
重要观察： RBC负担能力指标衡量的是拥有一个基准住宅所需的中等收入比例。目前全国平均水平为62.5%，虽比2023年的峰值65.8%有所改善，但仍远高于长期平均水平（约45%）。
各地区负担能力比较
不列颠哥伦比亚省
负担能力指数: 86.2
中等收入家庭需将收入的82%用于住房支出
温哥华地区负担能力指数高达94.7%
安大略省
负担能力指数: 78.5
中等收入家庭需将收入的74%用于住房支出
多伦多地区负担能力指数为83.2%
魁北克省
负担能力指数: 48.7
中等收入家庭需将收入的46%用于住房支出
蒙特利尔地区负担能力指数为52.3%
阿尔伯塔省
负担能力指数: 42.3
中等收入家庭需将收入的40%用于住房支出
卡尔加里地区负担能力指数为44.1%
主要城市负担能力详情
以下是加拿大主要城市的住房负担能力指标（中等收入家庭用于住房支出的百分比）：
影响住房负担能力的关键因素
房价走势
部分市场房价开始回升，抵消了之前的部分跌幅，特别是温哥华和多伦多等高价市场。全国平均房价仍比2022年峰值低8.2%，但比2023年低点上涨了4.5%。
利率环境
虽然央行已开始降息，但利率仍处于历史较高水平，限制了负担能力的进一步改善。5年期固定房贷利率目前约为5.2%，比2023年高点下降0.8%。
收入增长
工资增长落后于房价增长，中等家庭收入年增长率仅为1.2%，远低于房价涨幅。实际收入（考虑通胀）增长更为有限。
住房供应
新住房建设速度不足以满足需求，特别是在人口增长迅速的主要城市地区。2024年新房开工量约为22万套，低于需求的25万套。
人口变化
高移民率持续推动住房需求，2024年加拿大接收了超过45万新移民。人口增长率为1.2%，是G7国家中最高的。
租赁市场
高租金成本使储蓄购房首付更加困难，进一步加剧了购房负担能力问题。全国平均租金同比上涨8.3%，空置率仅为1.9%。
负担能力指标变化趋势
| 地区 | 2023年Q4 | 2024年Q2 | 变化 | 趋势 | 历史平均 |
|---|---|---|---|---|---|
| 全国平均 | 65.8% | 62.5% | -3.3% | 短期改善 | 45.2% |
| 不列颠哥伦比亚省 | 89.5% | 86.2% | -3.3% | 轻微改善 | 58.7% |
| 安大略省 | 82.1% | 78.5% | -3.6% | 适度改善 | 52.3% |
| 魁北克省 | 52.3% | 48.7% | -3.6% | 显著改善 | 41.5% |
| 阿尔伯塔省 | 46.8% | 42.3% | -4.5% | 大幅改善 | 38.2% |
| 大西洋省份 | 51.2% | 47.8% | -3.4% | 显著改善 | 39.6% |
未来预测与展望
2024年下半年
负担能力改善速度放缓，部分市场出现房价回升迹象。央行可能进一步降息25-50个基点，但对负担能力的正面影响有限。预计全国负担能力指标将稳定在62-63%。
2025年上半年
负担能力可能再次面临压力，特别是如果房价继续上涨。收入增长预计仍将滞后于房价增长。全国负担能力指标可能回升至64-65%。
2025年下半年
住房供应不足问题可能更加突出，特别是在主要城市地区。负担能力挑战可能加剧，需要政策干预。全国负担能力指标可能达到66%以上。
政策建议与解决方案
RBC报告提出了一系列政策建议，以应对持续的住房负担能力挑战：
增加住房供应
加快审批流程，鼓励高密度住宅开发，特别是在交通枢纽附近。设定明确的住房建设目标，并提供激励措施。
改善租赁市场
增加专用租赁住房供应，稳定租金增长。提供租赁建设补贴，鼓励长期租赁投资。
支持首次购房者
扩大首次购房者激励计划的适用范围，提高RRSP购房提取限额，提供首付援助计划。
基础设施建设
投资交通基础设施，扩大通勤范围，开发郊区和新社区，缓解城市中心压力。
协调移民政策
确保移民水平与住房建设能力相匹配，加强新移民安居服务，鼓励移民到住房负担能力较好的地区。
税收政策调整
审查房地产税收政策，鼓励有效利用现有住房存量，抑制投机性投资。
专家观点： RBC高级经济学家Robert Hogue指出：”虽然近期出现了一些积极迹象，但加拿大住房负担能力问题远未解决。我们需要持续的政策努力和市场调整，才能实现有意义的长期改善。特别是在温哥华和多伦多等高价市场，普通工薪阶层仍然难以负担独立屋，公寓市场也面临压力。”
常见问题解答
RBC住房负担能力指标衡量的是拥有一个基准住宅（按照当地市场标准）所需的中等收入家庭税前收入的比例。该指标考虑了房价、按揭贷款利率和房产税等因素。指标越高，表示住房负担越重。
主要原因包括：部分市场房价开始回升、利率下降的正面影响减弱、收入增长滞后于房价增长，以及持续的人口增长带来的住房需求压力。此外，住房供应不足问题仍未得到有效解决。
阿尔伯塔省和魁北克省的改善最为显著，负担能力指标分别下降了4.5%和3.6%。这些地区房价相对较低，且收入增长相对稳定。大西洋省份也有显著改善。
利率每下降0.5%，购房者的借贷能力可提高约5-7%。但当前利率仍高于历史平均水平，且房价回升部分抵消了降息的正面影响。此外，利率下降可能刺激需求，进一步推高房价。
建议考虑更实惠的住房类型（如共管公寓）、探索不同的地理位置（包括郊区和小城市）、利用政府首次购房者计划，并确保房贷支出不超过收入的35%。同时，可以考虑与家人共同购房或寻找租房转购房的过渡方案。
租赁市场同样面临压力，主要城市空置率低，租金持续上涨。全国平均租金同比上涨8.3%，这进一步加剧了储蓄购房首付的难度，特别是对年轻人和新移民。专用租赁住房供应不足是主要问题。
这些政策在一定程度上缓解了高端房产市场的价格压力，但对整体市场影响有限，因为外国买家在加拿大住房市场中占比很小（约2-3%）。政策更多起到了心理作用，表明政府关注住房负担能力问题。
包括首次购房者激励计划、免税首付储蓄账户、租金补贴、经济适用房建设资金、以及针对特定群体的住房支持计划等。联邦政府还与各省市政府合作，通过住房加速基金鼓励地方政府加快住房建设审批。
住房负担能力问题可能限制劳动力流动性、增加家庭债务水平、减少可支配收入，并可能影响加拿大吸引和留住人才的能力。高住房成本还可能导致消费减少，影响零售和服务业。
短期内改善有限，可能面临进一步压力。长期改善需要持续的住房供应增加、收入实质性增长以及可能的进一步政策干预。根据RBC预测，到2026年，全国负担能力指标可能仍将保持在60%以上，远高于历史平均水平。
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